COLUMN
Tussen macro
en micro

28/06/2021

Als investeerder heeft u het wel al meer gehoord: investeringsbeslissingen maakt u rationeel, niet emotioneel. Wanneer het gaat om vastgoed kijkt u bijgevolg naar objectieve gegevens: cijfers met betrekking tot werkgelegenheid, leeftijd van de bevolking, mobiscores, … Een belangrijke indicator voor de keuze van het type vastgoed – studio, 1-slaapkamer, 2-slaapkamer, … – is uiteraard de gezinssamenstelling. Uit de laatste cijfers die Statistiek Vlaanderen publiceerde op 11 mei blijkt dat begin 2020 een huishouden in het Vlaamse Gewest bestond uit gemiddeld 2,31 personen. Bijna 1 op de 3 private huishoudens (32%) bestond uit 1 persoon. Verwacht wordt dat dit aandeel verder zal stijgen tot 34% in 2030.

Volgens de demografische vooruitzichten van Statistiek Vlaanderen wordt verwacht dat tussen 2020 en 2030 vooral het aantal huishoudens bestaande uit 1 persoon en uit 2 personen zal toenemen, met respectievelijk 15% en 6%. Daardoor zal de komende jaren het aantal 1 persoons-huishoudens hoger komen te liggen dan het aantal 2 persoons-huishoudens. Deze toename van het aantal private huishoudens geldt voor nagenoeg alle gemeenten van het Vlaamse Gewest. Voor Antwerpen, Turnhout en Mechelen zou deze toename respectievelijk 4%, 6,9% en 5,7% bedragen. In absolute cijfers betekent dit voor Antwerpen een toename van bijna 9.500 bijkomende huishoudens de komende 10 jaar.

Logischerwijs leidt een sterke toename van het aantal huishoudens tot een stijgende vraag op de vastgoedmarkt. Aan de aanbodzijde was tussen 2010 en 2020 ook een sterke stijging te merken: in Vlaanderen steeg het totale woningbestand de voorbije 10 jaar met 10,1%. De vraag is natuurlijk of deze stijging ook de komende 10 jaar kan aanhouden en de bestaande verhouding tussen wooneenheden en huishoudens behouden blijft. Enkel de huishoudensstijging volgen zal bovendien niet voldoende zijn, rekening houdend met het verouderde woningbestand.

De betonstop (inmiddels omgedoopt tot bouwshift), de stikstofproblematiek, vergunningsbeleid, … Slechts enkele zaken die me niet meteen doen geloven dat dit haalbaar is, tenzij we zaken anders gaan aanpakken. Zoniet zal de vraag naar betaalbare en kwalitatieve huisvesting extra onder druk komen.

Internationaal is er al langer de tendens tot kleiner wonen, met als extreem het micro-wonen. Tiny housing of mini-appartementen: kleine wooneenheden met een oppervlakte tussen 10m² en 25m². Combineer dit met bepaalde diensten op projectniveau en eigenlijk leven we in een trendy hotelkamer. Bij het lezen hiervan denkt u misschien (of ongetwijfeld): “leuk, maar geen haar op mijn hoofd dat er aan denkt in een veredelde hotelkamer te wonen”. Volledig terecht. Maar rationeel en objectief gezien – weet u nog? – kan u als investeerder wel inspelen op een toename van de vraag naar kleine(re) woonunits op de huurdersmarkt. Aan het micro-wonen zijn we (voorlopig) nog niet toe, maar studio’s van ca. 40m² zijn absoluut geen uitzondering meer. Veel van de huidige generatie huurders zijn bereid vierkante meters woonruimte op te geven voor faciliteiten in de leefomgeving. Wie wil er trouwens na het opheffen van alle Corona-regels nog binnen blijven?